Wie entsteht der Marktwert einer Immobilie?
Wie wird ein realistischer Verkaufspreis gefunden?
Welche Faktoren den Marktwert beeinflussen.
Worauf es bei der Preisfindung ankommt.
Podcast: Haus.Kauf.Verkauf.
Folge: #31
Stand: August 2026
KURZBESCHREIBUNG
„Das Haus des Nachbarn wurde für 650.000 Euro verkauft – dann ist meines doch mindestens genauso viel wert.“
Diese Schlussfolgerung hören wir bei Immobilienbewertungen immer wieder. Und zunächst klingt sie durchaus nachvollziehbar: ähnliches Baujahr, ähnliche Wohnfläche, ein vergleichbares Grundstück und vielleicht stehen die Häuser sogar nur wenige Straßen voneinander entfernt.
Trotzdem können beim Verkauf erhebliche Preisunterschiede entstehen.
Denn entscheidend ist nicht nur, wie ähnlich zwei Immobilien auf dem Papier oder im Exposé wirken. Grundriss, Modernisierungsstand, Ausstattung, Mikrolage und der Zeitpunkt des Verkaufs spielen ebenso eine Rolle wie die Wirkung des Hauses auf Kaufinteressenten.
In Folge #31 von HAUS. KAUF. VERKAUF. erklären wir, warum das Haus des Nachbarn eine interessante Orientierung sein kann – aber kein Preisschild für die eigene Immobilie.
HINTERGRUND
Vergleichbare Immobilien und tatsächlich erzielte Verkaufspreise sind wichtige Anhaltspunkte bei der Einschätzung eines Immobilienwertes. Entscheidend ist allerdings, was tatsächlich miteinander verglichen wird.
Schon der Verkaufszeitpunkt kann einen erheblichen Unterschied machen. Wurde das Nachbarhaus vor einigen Jahren verkauft, waren möglicherweise Zinsen, Nachfrage und Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer völlig andere als heute.
Hinzu kommt: Der Preis, über den in der Nachbarschaft gesprochen wird, muss nicht einmal der tatsächliche Kaufpreis gewesen sein. Häufig ist lediglich der damalige Angebotspreis bekannt.
Und selbst zwei äußerlich sehr ähnliche Häuser können sich hinter der Haustür grundlegend unterscheiden.
Ein zeitgemäß modernisiertes Haus mit hellen Räumen und einem gut nutzbaren Grundriss wird von Kaufinteressenten anders wahrgenommen als ein technisch gepflegtes Haus, dessen Ausstattung und Raumaufteilung seit Jahrzehnten nahezu unverändert geblieben sind.
Dabei geht es nicht nur um Modernisierungskosten. Es geht auch um Raumgefühl, Nutzbarkeit und persönliche Wahrnehmung.
UNSERE EINSCHÄTZUNG
Das Nachbarhaus kann bei einer Immobilienbewertung durchaus eine wertvolle Information liefern. Ein einzelner Verkauf reicht jedoch nicht aus, um daraus unmittelbar den Wert der eigenen Immobilie abzuleiten.
Für eine realistische Einschätzung betrachten wir unter anderem Lage und Mikrolage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Bausubstanz, energetischen Zustand, Modernisierungen, Grundriss und Ausstattung. Ebenso wichtig sind die aktuelle Nachfrage, das Zinsniveau und die Frage, welche Kaufinteressenten für die Immobilie überhaupt infrage kommen.
Auch vermeintlich hochwertige Ausstattungsmerkmale müssen differenziert betrachtet werden.
Ein Kamin ist dafür ein schönes Beispiel: Ein gut integrierter Kamin kann einen Wohnraum aufwerten. Ein sehr großer oder gestalterisch spezieller Kamin kann dagegen wertvolle Stellfläche beanspruchen und bei Kaufinteressenten eher den Gedanken auslösen, ihn später entfernen zu wollen.
Ähnliches gilt für teure Einbauküchen, aufwendig gestaltete Bäder oder individuelle Einbauten. Nur weil etwas einmal viel Geld gekostet hat, heißt das nicht automatisch, dass ein Käufer heute genauso viel Wert darin sieht.
Deshalb betrachten wir eine Immobilie nicht nur anhand ihrer Eckdaten.
Entscheidend ist, was vor Ort tatsächlich vorhanden ist – und wie der heutige Immobilienmarkt darauf reagiert.
Bei uns geht es nicht um schnellen Verkauf.
Es geht um gute Entscheidungen.
Wir hören zu. Wir beraten ehrlich.
Und wir bleiben an Ihrer Seite – bis alles passt.
SIE HABEN FRAGEN?
Fragen & Antworten FAQ
Häufige Fragen zum Thema
Nicht unbedingt. Selbst unmittelbar benachbarte Häuser können sich hinsichtlich Grundstück, Wohnfläche, Grundriss, Zustand, Modernisierung, Ausstattung und Mikrolage deutlich unterscheiden. Hinzu kommt der Zeitpunkt des Verkaufs.
Passend dazu Podcastfolge #18:
Was ist meine Immobilie wirklich wert?
Warum Angebotspreis, Wunschpreis und realistischer Marktwert nicht dasselbe sind.
Immobilienmärkte verändern sich. Vor allem Zinsen und Finanzierungsmöglichkeiten beeinflussen, welchen Kaufpreis Interessenten finanzieren können. Ein Verkaufspreis von vor einigen Jahren lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres auf den heutigen Markt übertragen.
Passend dazu Podcastfolge #2:
Finanzierung und Zinsen beim Immobilienkauf
Warum die Finanzierung nicht nur für Käufer, sondern auch für Verkäufer eine wichtige Rolle spielt.
Nein. Technisch oder energetisch sinnvolle Modernisierungen können den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen. Bei geschmacklichen Veränderungen ist das wesentlich schwieriger: Eine teure Küche, besondere Fliesen oder individuelle Einbauten müssen dem nächsten Eigentümer nicht gefallen.
Passend dazu Podcastfolge #3:
Renovieren vor dem Verkauf – lohnt sich das?
Welche Arbeiten vor dem Immobilienverkauf sinnvoll sein können – und welche Investitionen sich häufig nicht mehr rechnen.
Sehr wichtig. Die reine Wohnfläche sagt wenig darüber aus, wie gut diese Fläche tatsächlich nutzbar ist. Ein guter Grundriss, helle Räume, vernünftige Stellflächen und kurze Wege können die Wahrnehmung einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Passend dazu Podcastfolge #27:
Wohnfläche – warum 150 m² nicht immer 150 m² sind
Warum Quadratmeter allein noch nichts darüber sagen, wie viel Wohnraum tatsächlich zur Verfügung steht.
Das kann passieren. Sehr individuelle Einbauten oder eine stark vom heutigen Geschmack abweichende Ausstattung können dazu führen, dass Kaufinteressenten bereits während der Besichtigung Umbau- und Modernisierungskosten einkalkulieren.
Das bedeutet jedoch nicht, dass vor dem Verkauf alles entfernt oder modernisiert werden sollte.
Passend dazu Podcastfolge #32:
Was bei Möbeln, Einbauten und verbliebenem Inventar vor dem Immobilienverkauf wirklich sinnvoll ist.
Die sachlichen Eigenschaften einer Immobilie bilden die Grundlage einer Bewertung. Kaufinteressenten treffen ihre Entscheidung jedoch nicht ausschließlich anhand von Zahlen.
Raumgefühl, Licht, Grundriss, Ausblick und der Gesamteindruck können beeinflussen, ob jemand sagt: „Hier könnte ich wohnen.“ Oder ob zunächst eine lange Liste notwendiger Veränderungen entsteht.
Passend dazu Podcastfolge #19:
Warum Gefühle beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf eine größere Rolle spielen, als viele vermuten.
Nein. Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Orientierung, aber nicht automatisch der konkrete Wert eines einzelnen Grundstücks. Zuschnitt, Größe, Erschließung, Bebaubarkeit, Mikrolage und weitere Grundstücksmerkmale müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Immobilienbewertung bei MICHELSEN + BINDER
Wie wir Grundstück, Gebäude, Lage und aktuelle Marktsituation gemeinsam betrachten.
