Wie entsteht der Marktwert einer Immobilie?
Wie wird ein realistischer Verkaufspreis gefunden?
Welche Faktoren den Marktwert beeinflussen.
Worauf es bei der Preisfindung ankommt.
Podcast: Haus.Kauf.Verkauf.
Folge: #27
Stand: Juli 2026
KURZBESCHREIBUNG
150 Quadratmeter Wohnfläche sind 150 Quadratmeter Wohnfläche. Eigentlich eine klare Sache – sollte man meinen.
Doch beim Vergleich von Immobilien lohnt sich ein genauerer Blick. Dachschrägen werden anders berücksichtigt als Flächen mit voller Raumhöhe. Terrassen, Balkone oder Wintergärten können anteilig in die Wohnfläche einfließen. Und besonders interessant wird es bei hochwertig ausgebauten Kellerräumen.
In dieser Folge von Haus. Kauf. Verkauf. erklären wir, wie wir mit solchen Flächen umgehen und warum wir in unseren Exposés nicht nur eine Quadratmeterzahl nennen, sondern möglichst nachvollziehbar machen, wie sie zustande gekommen ist.
HINTERGRUND
Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es klare Vorgaben. Eine wichtige Grundlage ist die Wohnflächenverordnung.
Bei Dachschrägen lässt sich das gut nachvollziehen: Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter werden nicht zur Wohnfläche gerechnet. Zwischen einem und zwei Metern werden sie zur Hälfte berücksichtigt, ab zwei Metern vollständig.
Komplexer kann es bei Kellerräumen werden.
Viele – gerade neuere Häuser – verfügen heute über gut ausgebaute Kellerräume mit angenehmer Raumhöhe und viel Tageslicht. Mit den klassischen Kohlen-, Vorrats- oder Waschkellern früherer Zeiten haben solche Räume häufig nur noch wenig gemeinsam.
Hinzu kommen Begriffe wie Hobbyraum, Wohnraum, Aufenthaltsraum, Wohnfläche und Nutzfläche, die im Alltag gern miteinander vermischt werden, rechtlich und bei der Flächenberechnung jedoch keineswegs dasselbe bedeuten.
Auch Außenflächen verdienen einen genaueren Blick. Bei Terrassen und Balkonen kann beispielsweise entscheidend sein, mit welchem Anteil sie in die angegebene Wohnfläche eingeflossen sind.
Genau deshalb kann der bloße Vergleich zweier Quadratmeterangaben in Immobilienexposés in die Irre führen.
UNSERE EINSCHÄTZUNG
Wir möchten eine Immobilie nicht dadurch größer erscheinen lassen, dass wir möglichst viele Quadratmeter zur Wohnfläche erklären.
Bei Dachschrägen orientieren wir uns an den entsprechenden Berechnungsvorgaben. Bei Terrassen, Wintergärten und anderen anteilig angesetzten Flächen geben wir im Exposé an, wie diese berücksichtigt wurden.
Bei ausgebauten Kellerräumen betrachten wir die konkreten Gegebenheiten vor Ort. Je nach Ausführung kann beispielsweise ein Hobbyraum teilweise in die Wohnfläche einfließen oder vollständig als Nutzfläche ausgewiesen werden.
Für Käufer bedeutet das:
Vergleichen Sie bei zwei Exposés nicht nur die Quadratmeterzahl. Schauen Sie auch, wie sie zustande gekommen ist.
Und für Verkäufer bedeutet es: Eine nachvollziehbare Flächenangabe ist aus unserer Sicht wertvoller als die größtmögliche Zahl.
Denn Vertrauen entsteht, wenn man erklärt, wie diese Zahl zustande gekommen ist.
Bei uns geht es nicht um schnellen Verkauf.
Es geht um gute Entscheidungen.
Wir hören zu. Wir beraten ehrlich.
Und wir bleiben an Ihrer Seite – bis alles passt.
SIE HABEN FRAGEN?
Fragen & Antworten FAQ
Häufige Fragen zum Thema
Nach der Wohnflächenverordnung werden Flächen unter einem Meter lichter Höhe nicht berücksichtigt. Flächen zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte, Flächen ab zwei Metern vollständig.
Passend dazu: Podcastfolge #23 – [Haus kaufen: Was spricht dagegen? Warnzeichen, die Käufer übersehen | HKV #23]
Warum Käufer bei einer Immobilie nicht nur auf die offensichtlichen Merkmale achten sollten.
Ja. Genau dafür erhalten Käufer und Verkäufer den Vertragsentwurf bereits einige Tage vor dem Termin. Änderungswünsche oder Ergänzungen sollten möglichst frühzeitig mitgeteilt werden, damit das Notariat den Vertrag entsprechend anpassen kann.
Passend dazu: Podcastfolge 19 – „Die ersten 30 Sekunden: Warum Besichtigungen oft früher entschieden werden, als viele denken.“
Das lässt sich nicht allein anhand der Bezeichnung „Hobbyraum“ beantworten. Entscheidend sind die konkreten baulichen Gegebenheiten und die Grundlage der Flächenermittlung. Ein gut ausgebauter Kellerraum kann anders einzuordnen sein als ein klassischer Keller- oder Abstellraum.
Wir betrachten solche Räume deshalb vor Ort und weisen transparent aus, wie wir sie im Exposé berücksichtigt haben.
Passend dazu: Podcastfolge 24
Ist der Keller trocken? Warum diese Frage gefährlicher ist, als viele denken | HKV #24
Was Käufer über Keller, Feuchtigkeit und vorschnelle Aussagen wissen sollten.
Nein. Die Begriffe beschreiben unterschiedliche Dinge. Ein Raum kann zur Wohnfläche gehören, ohne baurechtlich ein Aufenthaltsraum zu sein.
Ein einfaches Beispiel ist ein innenliegendes WC ohne Fenster: Es kann zur Wohnfläche gehören, ist jedoch kein Aufenthaltsraum – obwohl sich manche Menschen dort erstaunlich lange aufhalten
In der Regel nicht. Terrassen werden bei der Wohnflächenberechnung nur anteilig berücksichtigt. Welcher Anteil angesetzt wurde, sollte deshalb bei der Beurteilung der angegebenen Wohnfläche bekannt sein.
In unseren Exposés weisen wir beispielsweise ausdrücklich darauf hin, wenn eine Terrasse mit 25 Prozent berücksichtigt wurde.
Das hängt unter anderem von seiner Ausführung ab. Deshalb reicht die Bezeichnung „Wintergarten“ allein für eine Beurteilung nicht aus.
Wenn ein Wintergarten in unseren Exposés beispielsweise mit 50 Prozent in die Wohnfläche eingeflossen ist, geben wir diesen Anteil ausdrücklich an.
Unterschiedliche Berechnungsgrundlagen, vorhandene Unterlagen oder die Berücksichtigung einzelner Flächen können zu abweichenden Ergebnissen führen.
Deshalb sollte eine Wohnflächenangabe nicht isoliert betrachtet werden. Interessant ist immer auch die Frage: Wie wurde gerechnet?
Passend dazu: Podcastfolge #6
Warum eine Immobilie nicht allein anhand von Quadratmetern und Quadratmeterpreisen bewertet werden kann.
Ja. Die Wohnfläche ist eine wichtige Größe bei der Bewertung und beim Vergleich von Immobilien. Eine Abweichung kann deshalb auch die Einschätzung des Immobilienwertes beeinflussen.
Mehr dazu: Immobilienbewertung / Marktanalyse
Wie wir Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand und Marktsituation gemeinsam betrachten.
Bei Zweifeln oder wenn die Wohnfläche für die Kaufentscheidung beziehungsweise Finanzierung wesentlich ist, sollte man sich die vorhandene Berechnung und die zugrunde liegenden Unterlagen zeigen lassen.
Und vor allem:
Nicht nur fragen: „Wie viele Quadratmeter hat das Haus?“ – sondern auch: „Wie sind diese Quadratmeter zustande gekommen?“
