Wie entsteht der Marktwert einer Immobilie?
Wie wird ein realistischer Verkaufspreis gefunden?
Welche Faktoren den Marktwert beeinflussen.
Worauf es bei der Preisfindung ankommt.
Podcast: Haus.Kauf.Verkauf.
Folge: #28
Stand: August 2026
KURZBESCHREIBUNG
Ein Gartentor, ein befestigter Weg und ein Zugang, der seit Jahrzehnten benutzt wird. Für alle Beteiligten ist klar: Natürlich darf man hier entlanggehen.
Nur: Ein eingetragenes Wegerecht gab es nicht.
In dieser Folge von HAUS. KAUF. VERKAUF. zeigen wir anhand echter Erfahrungen aus unserer Immobilienberatung, warum Grundbuch, Baulasten- und Altlastenverzeichnis bei einem Immobilienverkauf mehr sein können als reine Formalitäten.
Denn manche Eintragungen sind völlig unproblematisch. Andere erzählen lediglich ein Stück Geschichte der Immobilie. Und einige können Nutzung, Verkauf und Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen.
HINTERGRUND
Wer eine Immobilie kauft, sieht zunächst das Haus und das Grundstück. Doch nicht alles, was zu einer Immobilie gehört oder ihre Nutzung beeinflusst, ist vor Ort sichtbar.
Wegerechte, Leitungsrechte, Grunddienstbarkeiten, Baulasten oder Altlasten können entscheidend sein. Hinzu kommen alte Eintragungen im Grundbuch, deren Ursprung Jahrzehnte zurückliegt und die heute teilweise kaum noch praktische Bedeutung haben – trotzdem müssen sie verstanden und gegebenenfalls geklärt werden.
Ein besonders anschauliches Beispiel aus unserer Praxis war ein ungewöhnlich schmales Grundstück. Der offizielle Zugang führte von der Straße über eine Zufahrt zur Scheune. Da die Bebauung bis an die seitlichen Grundstücksgrenzen reichte, musste man durch die Scheune, anschließend durch die Küche und erst dann gelangte man in den eigentlichen Wohnbereich.
Auf der anderen Seite des Hauses sah die Situation ganz anders aus: Dort lag der Garten mit einem hübschen Gartentor. Dahinter führte ein Weg zur Nebenstraße. Dieser Zugang wurde seit vielen Jahren genutzt. Eigentümer und Nachbar gingen davon aus, dass dafür ein Wegerecht bestand.
Bei unserer Recherche fiel jedoch auf, dass frühere Flurstücksnummern und die aktuelle Grundstückssituation nicht zusammenpassten. Wir haben deshalb weiter recherchiert und die Veränderungen der Grundstücke nachvollzogen.
Das Ergebnis: Ein entsprechendes Wegerecht hatte es nie gegeben.
Der vermeintlich selbstverständliche Zugang führte über fremdes Eigentum.
Für die Immobilie war das keineswegs nebensächlich. Denn aus der einfachen Frage „Wo geht man eigentlich ins Haus?“ wurde plötzlich die Frage:
Was passiert, wenn der Nachbar dort morgen einen Zaun baut?
Für die Immobilie war das keineswegs nebensächlich. Denn aus der einfachen Frage „Wo geht man eigentlich ins Haus?“ wurde plötzlich die Frage:
Was passiert, wenn der Nachbar dort morgen einen Zaun baut?
UNSERE EINSCHÄTZUNG
Grundbuch und Verzeichnisse sollte man nicht erst dann genauer betrachten, wenn ein Käufer oder Notar eine Frage stellt.
Bei einer von uns übernommenen Vermarktung beschaffen und prüfen wir deshalb unter anderem einen aktuellen Grundbuchauszug und – soweit für die Immobilie relevant – Informationen aus dem Baulasten- und Altlastenverzeichnis.
Dabei geht es nicht darum, hinter jeder Eintragung ein Problem zu vermuten.
Wir haben beispielsweise Grundstücke verkauft, bei denen Eigentümern Miteigentumsanteile an einer privaten Straße gehörten. In einem anderen Fall stand ein Teil einer Garage auf dem Nachbargrundstück; die dauerhafte Nutzung der betreffenden Fläche war über eine Grunddienstbarkeit geregelt.
Auch Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen sind keine Seltenheit. Wieder andere Eintragungen stammen aus längst vergangenen Zeiten und haben mit der heutigen Nutzung kaum noch etwas zu tun.
Entscheidend ist, zu verstehen, was eine Eintragung für genau diese Immobilie bedeutet.
Das gilt ebenso für Altlasten. Eine frühere gewerbliche Nutzung, eine ehemalige Deponie oder ein Grundstück, das einst als Rieselfeld genutzt wurde, muss nicht automatisch bedeuten, dass eine Immobilie unverkäuflich ist. Es kann aber Einfluss auf Nutzungsmöglichkeiten, Wahrnehmung durch Käufer und damit auch auf den Marktwert haben.
Genau deshalb möchten wir solche Dinge möglichst vor Beginn der Vermarktung wissen.
Denn ein realistischer Marktpreis entsteht nicht nur aus Quadratmetern, Baujahr und Bodenrichtwert. Er muss auch die tatsächlichen Eigenschaften und Besonderheiten einer Immobilie berücksichtigen.
Bei uns geht es nicht um schnellen Verkauf.
Es geht um gute Entscheidungen.
Wir hören zu. Wir beraten ehrlich.
Und wir bleiben an Ihrer Seite – bis alles passt.
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Fragen & Antworten FAQ
Häufige Fragen zum Thema
Ein Wegerecht erlaubt es, ein fremdes Grundstück in einem bestimmten Umfang als Zugang oder Zufahrt zu nutzen. Entscheidend ist nicht allein, ob ein Weg seit vielen Jahren tatsächlich benutzt wird. Bei einem Immobilienkauf sollte geklärt werden, auf welcher rechtlichen Grundlage die Nutzung erfolgt und ob sie dauerhaft gesichert ist.
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Darauf sollte man sich beim Kauf einer Immobilie nicht verlassen. Genau das zeigte unser Praxisfall: Alle Beteiligten hielten den Gartenzugang für selbstverständlich – eine entsprechende Eintragung konnten wir bei der Recherche jedoch nicht feststellen.
Für Käufer macht es einen erheblichen Unterschied, ob eine Nutzung lediglich geduldet wird oder rechtlich abgesichert ist.
Eine Grunddienstbarkeit kann einem anderen Grundstück bestimmte Rechte einräumen oder die Nutzung des eigenen Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks beschränken.
Typische Beispiele sind Geh- und Fahrrechte oder Leitungsrechte. Auch ungewöhnlichere Situationen lassen sich darüber regeln – beispielsweise die dauerhafte Nutzung einer Grundstücksfläche, auf der teilweise ein Gebäude des Nachbarn steht.
Im Baulastenverzeichnis können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers vermerkt sein. Diese sind nicht mit privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch gleichzusetzen.
Gerade deshalb reicht es bei der Prüfung einer Immobilie nicht immer aus, ausschließlich ins Grundbuch zu schauen.
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Dort können Informationen über Flächen vorhanden sein, bei denen aufgrund früherer Nutzungen ein Altlastenverdacht oder eine bekannte Belastung besteht.
Interessant kann deshalb auch die Geschichte eines Grundstücks sein: Gab es dort früher beispielsweise eine Tankstelle, Wäscherei, gewerbliche Nutzung oder andere Nutzungen, die heute nicht mehr erkennbar sind?
Nicht jeder Eintrag bedeutet automatisch ein akutes Problem. Er sollte jedoch eingeordnet werden.
Ja. Allerdings nicht jede Eintragung und nicht immer im gleichen Umfang.
Ein problemlos geregeltes Leitungsrecht kann für den Marktwert praktisch unerheblich sein. Ein fehlender gesicherter Zugang, erhebliche Nutzungseinschränkungen oder eine problematische Altlastensituation können dagegen deutlich stärker ins Gewicht fallen.
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Ein weiteres Beispiel dafür, warum Zahlen und Angaben erst richtig eingeordnet werden müssen.
Nicht jede alte Eintragung muss zwingend problematisch sein. Bei sehr alten oder heute gegenstandslosen Rechten kann es dennoch sinnvoll sein zu prüfen, ob eine Bereinigung möglich und zweckmäßig ist.
Gerade vor einem geplanten Verkauf kann eine solche Klärung sinnvoll sein, weil die Beschaffung von Nachweisen und die Löschung alter Rechte unter Umständen Zeit benötigen.
Weil wir möglichst vor dem ersten Käufergespräch wissen möchten, was wir verkaufen.
Taucht eine Besonderheit erst mitten in der Vermarktung auf, muss möglicherweise neu bewertet, erklärt oder sogar über den Preis gesprochen werden.
Wissen wir dagegen vorher davon, können wir die Situation einordnen, den Marktpreis entsprechend beurteilen und Kaufinteressenten transparent informieren.
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