Wie entsteht der Marktwert einer Immobilie?
Wie wird ein realistischer Verkaufspreis gefunden?
Welche Faktoren den Marktwert beeinflussen.
Worauf es bei der Preisfindung ankommt.
Podcast: Haus.Kauf.Verkauf.
Folge: #29
Stand: August 2026
KURZBESCHREIBUNG
„Da wohnt doch nur gerade niemand.“ Was zunächst harmlos klingt, kann beim Immobilienverkauf schnell eine Rolle spielen.
Steht ein Haus über längere Zeit leer, wird häufig weniger geheizt und gelüftet. Wasserleitungen und Abflüsse werden kaum benutzt, kleine Schäden bleiben möglicherweise länger unbemerkt und draußen wächst der Garten weiter. Kommt die Immobilie anschließend auf den Markt, stellen sich weitere Fragen: Was muss einem Käufer mitgeteilt werden? Wie geht man mit Feuchtigkeit oder anderen bekannten Problemen um? Und muss das Haus vor dem Verkauf vollständig leergeräumt sein?
In dieser Folge von HAUS. KAUF. VERKAUF. sprechen wir darüber, was längerer Leerstand für eine Immobilie bedeuten kann – und warum ein Haus nicht perfekt sein muss, um verkauft werden zu können.
HINTERGRUND
Hinter einem leerstehenden Haus steckt häufig eine ganz persönliche Geschichte. Ein Umzug ins Pflegeheim, eine Erbschaft, Krankheit, eine Trennung oder schlicht eine Immobilie, um die sich eine Zeit lang niemand regelmäßig kümmern konnte.
Das Problem ist nicht der Leerstand allein. Entscheidend ist, was während dieser Zeit mit dem Gebäude passiert ist.
Wurde ausreichend geheizt und gelüftet? Sind Feuchtigkeit oder Schimmel entstanden? Funktionieren Heizung und Leitungen noch? Gibt es Schäden, die längere Zeit niemand bemerkt hat? Und was ist mit Möbeln, Hausrat, Werkzeug und all den Dingen, die noch im Gebäude stehen?
Spätestens bei der Vorbereitung des Verkaufs sollten diese Fragen geklärt werden. Denn aus einem vermeintlich einfachen „Das Haus steht eben leer“ kann eine ganze Reihe von Punkten entstehen, die für Käufer, Kaufpreis und Kaufvertrag relevant werden.
Dabei geht es nicht darum, eine Immobilie schlechtzureden. Es geht darum, ihren tatsächlichen Zustand zu kennen und transparent damit umzugehen.
UNSERE EINSCHÄTZUNG
Ein leerstehendes Haus ist nicht automatisch ein Problemhaus. Und Feuchtigkeit, Renovierungsbedarf oder ein voller Keller bedeuten noch lange nicht, dass eine Immobilie unverkäuflich ist.
Aus unserer Erfahrung ist etwas anderes entscheidend: Probleme sollten vor der Vermarktung möglichst bekannt und eingeordnet sein.
Deshalb schauen wir uns nicht nur Wohnfläche, Grundstück und Ausstattung an. Wir beschäftigen uns auch mit dem Zustand des Gebäudes, vorhandenen Unterlagen und bekannten Besonderheiten. Was für einen Käufer wichtig ist, sollte nicht erst während einer Besichtigung oder kurz vor dem Notartermin überraschend auftauchen.
Auch ein vollständig beräumtes Haus ist nicht in jeder Situation die beste oder überhaupt eine realistische Lösung. Gerade bei Pflegefällen, Erbschaften oder längerem Leerstand kann vereinbart werden, dass bestimmte Möbel oder Gegenstände im Haus verbleiben. Entscheidend ist, dass Käufer und Verkäufer wissen, was vereinbart wurde und worauf sie sich einlassen.
Und manchmal besteht unsere wichtigste Aufgabe gar nicht darin, möglichst schnell einen Verkauf einzuleiten. Zunächst kann es sinnvoller sein, die Situation zu ordnen, Probleme zu untersuchen und gemeinsam zu überlegen, welcher Weg für die Eigentümer tatsächlich der richtige ist.
Bei uns geht es nicht um schnellen Verkauf.
Es geht um gute Entscheidungen.
Wir hören zu. Wir beraten ehrlich.
Und wir bleiben an Ihrer Seite – bis alles passt.
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Fragen & Antworten FAQ
Häufige Fragen zum Thema
Nicht zwangsläufig. Problematisch kann es werden, wenn ein Gebäude über längere Zeit kaum beheizt, gelüftet oder kontrolliert wird. Kleine Undichtigkeiten, Feuchtigkeit oder technische Probleme können dadurch länger unentdeckt bleiben.
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Bekannte Probleme sollten beim Verkauf nicht einfach verschwiegen werden. Entscheidend ist dabei, was tatsächlich bekannt ist und wie der konkrete Zustand einzuordnen ist. Gerade bei Feuchtigkeit lohnt sich deshalb eine differenzierte Betrachtung.
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Nein. Eine Immobilie kann grundsätzlich auch mit verbliebenen Möbeln oder Hausrat verkauft und übergeben werden. Wichtig ist, dass eindeutig vereinbart wird, was im Haus bleibt und was noch entfernt werden soll.
Gerade wenn Eigentümer selbst nicht mehr räumen können, sollte vor einer aufwendigen Entrümpelung geprüft werden, ob sie für den Verkauf überhaupt erforderlich und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Passend dazu: Podcastfolge #32
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Ja – der Leerstand allein bestimmt nicht den Wert. Zustand, Lage, Grundstück, Modernisierungsbedarf, rechtliche Situation und die Nachfrage spielen zusammen.
Problematisch wird es eher, wenn notwendige Arbeiten, bekannte Schäden oder andere Besonderheiten bei der Preisfindung ignoriert werden. Ein unrealistischer Angebotspreis kann die Vermarktung erheblich erschweren.
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Nicht automatisch. Manche Arbeiten verbessern den ersten Eindruck erheblich, andere kosten viel Geld, ohne dass sich diese Investition beim Verkauf wieder auszahlt.
Bevor größere Arbeiten beauftragt werden, sollte deshalb geklärt werden, welche Maßnahmen für genau diese Immobilie sinnvoll sind.
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Dann sollte frühzeitig geklärt werden, wer Entscheidungen treffen darf, welche Vollmachten vorhanden sind und wer notwendige Unterlagen beschaffen oder Vereinbarungen treffen kann. Gerade bei Pflegefällen kann die Vorbereitung eines Verkaufs deshalb deutlich umfangreicher sein als zunächst erwartet.
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Nicht jedes leerstehende Haus muss zunächst renoviert, entrümpelt und auf Hochglanz gebracht werden. Manchmal ist genau das unnötig. Und manchmal gibt es Punkte, die vor Beginn der Vermarktung unbedingt geklärt werden sollten.
Genau dafür ist eine Beratung vor Ort da.
