Wie entsteht der Marktwert einer Immobilie?
Wie wird ein realistischer Verkaufspreis gefunden?
Welche Faktoren den Marktwert beeinflussen.
Worauf es bei der Preisfindung ankommt.
Podcast: Haus.Kauf.Verkauf.
Folge: #30
Stand: August 2026
KURZBESCHREIBUNG
Wasser im Keller, Asbest, Holzschädlinge oder eine bauliche Besonderheit: Wer eine Immobilie verkauft, kann durchaus vor der Frage stehen, wie mit bekannten Problemen umzugehen ist.
In Folge #30 von HAUS. KAUF. VERKAUF. berichten wir von Fällen aus unserer täglichen Immobilienpraxis. Von einem Keller, in dem die Kaufinteressentin bei der Besichtigung plötzlich vor rund 15 bis 20 Zentimetern Wasser stand. Von asbesthaltigen Deckenplatten, die erst durch eine Untersuchung entdeckt wurden. Und von vermeintlichen Baumängeln, die sich bei genauerem Hinsehen ganz anders darstellten.
Unsere Erfahrung zeigt: Ein Haus wird nicht besser, weil man einen vorhandenen Schaden verschweigt. Der Schaden bleibt – und irgendwann kommt er ans Licht.
Entscheidend ist deshalb, zunächst herauszufinden, was wirklich Sache ist.
HINTERGRUND
Nicht jede Immobilie ist mängelfrei – und sie muss es auch nicht sein, um einen Käufer zu finden.
Schwierig wird es vor allem dann, wenn bekannte Schäden heruntergespielt oder Informationen zurückgehalten werden. Genau das haben wir bei einem alten Klinkerhaus erlebt: Nach starken Regenfällen stand erheblich Wasser im Keller. Wir erfuhren davon nicht von der Eigentümerin, sondern zusammen mit einer Kaufinteressentin bei der Besichtigung.
Dabei hätte ein Anruf genügt. Wir hätten die Situation zunächst klären und anschließend offen mit den Interessenten besprechen können.
Ein anderer Fall zeigt die andere Seite: Bei einem Bungalow aus DDR-Zeiten wurden nach einem konkreten Verdacht Deckenplatten untersucht. Das Ergebnis bestätigte Asbest. Nun wusste man, womit man es zu tun hatte. Es gab ein Gutachten, die Käufer wurden informiert und das Gutachten wurde schließlich Bestandteil des Kaufvertrages.
Auch vermeintliche Schäden begegnen uns immer wieder. Bei einem Wohn- und Geschäftshaus hielt der Eigentümer beispielsweise das Dach für undicht. Tatsächlich war die Belüftung des unausgebauten Dachraums unproblematisch. Das Wasser an anderer Stelle hatte eine ganz andere Ursache: Die Abluft einer nachträglich eingebauten Dunstabzugshaube wurde in den Dachraum geleitet. Die Abluftleitung wurde korrekt angeschlossen – das Problem war gelöst.
Deshalb gilt: Erst verstehen, dann entscheiden, wie man damit umgeht.
UNSERE EINSCHÄTZUNG
Transparenz bedeutet für uns nicht, bei einer älteren Immobilie nach möglichst vielen Mängeln zu suchen. Wir möchten wissen, was vorhanden und was bekannt ist, damit Käufer und Verkäufer vernünftig damit umgehen können.
Deshalb fragen wir bei der Objektaufnahme genau nach, beziehen vorhandene Unterlagen und Gutachten ein und zeigen eine Immobilie so, wie sie tatsächlich ist. Dazu gehören auch unsere 360°-Rundgänge. Ein Interessent soll möglichst schon vor der Besichtigung wissen, was ihn erwartet.
Gleichzeitig zeigen wir, welche Möglichkeiten eine Immobilie bietet. Gerade bei älteren Häusern oder Modernisierungsbedarf können Grundrissideen, Umgestaltungsvorschläge und Visualisierungen dabei helfen, das Potenzial zu erkennen.
Unsere Erfahrung zeigt: Manchmal muss ein Problem zunächst technisch gelöst werden. Manchmal fließt es in die Preisfindung ein. Manchmal braucht es eine Vereinbarung oder ein Gutachten. Und oft braucht es schlicht ein vernünftiges Gespräch.
Keine Panik. Schauen wir uns erst einmal an, was wirklich Sache ist.
Bei uns geht es nicht um schnellen Verkauf.
Es geht um gute Entscheidungen.
Wir hören zu. Wir beraten ehrlich.
Und wir bleiben an Ihrer Seite – bis alles passt.
SIE HABEN FRAGEN?
Fragen & Antworten FAQ
Häufige Fragen zum Thema
Bekannte erhebliche Schäden sollten nicht verschwiegen werden. Wie ein konkreter Sachverhalt zusätzlich im Kaufvertrag berücksichtigt wird, hängt vom jeweiligen Fall ab. In unserer Praxis sorgen wir dafür, dass bekannte Besonderheiten frühzeitig angesprochen und vorhandene Unterlagen in den Verkaufsprozess einbezogen werden.
Passend dazu Podcastfolge #24:
Feuchtigkeit im Keller – harmlos oder Warnsignal?
Warum ein feuchter Keller nicht automatisch ein Drama ist – aber genauer betrachtet werden sollte.
Ja. Genau dafür erhalten Käufer und Verkäufer den Vertragsentwurf bereits einige Tage vor dem Termin. Änderungswünsche oder Ergänzungen sollten möglichst frühzeitig mitgeteilt werden, damit das Notariat den Vertrag entsprechend anpassen kann.
Passend dazu: Podcastfolge 19 – „Die ersten 30 Sekunden: Warum Besichtigungen oft früher entschieden werden, als viele denken.“
Ein bestätigter Asbestbefund bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie unverkäuflich ist. Entscheidend sind unter anderem Fundstelle, Zustand und der weitere Umgang damit. In einem unserer Verkaufsfälle lag ein Gutachten über asbesthaltige Deckenplatten vor. Die Käufer kannten den Befund und das Gutachten wurde Bestandteil des Kaufvertrages.
Passend dazu Podcastfolge #30:
Bekannte Mängel beim Hausverkauf
Warum Offenheit bei bekannten Problemen für Käufer und Verkäufer hilfreich sein kann.
Nicht jedes ältere Gebäude wird vor einem Verkauf vorsorglich auf sämtliche denkbaren Schadstoffe untersucht. Liegen jedoch konkrete Erkenntnisse, Untersuchungen oder Gutachten vor, gehen wir damit offen um und stellen vorhandene Informationen den Beteiligten zur Verfügung.
Ja. Käufer erwarten bei einem älteren Haus normalerweise keinen Neubauzustand. Wichtig ist, dass Zustand, Preis und Erwartungen zusammenpassen. Ein bekanntes Problem kann technisch lösbar sein, bei der Preisfindung berücksichtigt werden oder eine individuelle Vereinbarung erfordern.
Passend dazu Podcastfolge #18:
Was passiert, wenn Angebotspreis, Zustand und Erwartungen des Marktes nicht zusammenpassen.
Weil eine kaputte Wand auch dann noch vorhanden ist, wenn man sie für das Exposé nicht fotografiert. Interessenten sollen möglichst vor einer Besichtigung wissen, was sie erwartet. Gleichzeitig zeigen wir bei Immobilien mit Modernisierungsbedarf, welche Möglichkeiten und welches Potenzial vorhanden sind.
Mehr dazu:
→ Unsere Immobilienvermarktung
Wie wir Immobilien präsentieren, Interessenten vorbereiten und Möglichkeiten sichtbar machen.
Nicht jedes Problem ist baulicher Natur. Auch die tatsächliche Nutzung eines Grundstücks kann von den vorhandenen Unterlagen abweichen. Ein über Jahrzehnte genutzter Weg kann beispielsweise zum Problem werden, wenn dafür keine entsprechende Absicherung besteht und sich die Beteiligten nicht mehr einig sind.
Passend dazu Podcastfolge #28:
Baulasten, Wegerecht und Grundbuch
Warum ein Blick auf Grundstück, Nutzung und Unterlagen vor dem Immobilienkauf wichtig ist.
