Wie entsteht der Marktwert einer Immobilie?
Wie wird ein realistischer Verkaufspreis gefunden?
Welche Faktoren den Marktwert beeinflussen.
Worauf es bei der Preisfindung ankommt.
Podcast: Haus.Kauf.Verkauf.
Folge: #33
Stand: September 2026
KURZBESCHREIBUNG
Medikamente auf dem Nachttisch, persönliche Unterlagen auf dem Schreibtisch oder sehr private Fotos an der Wand: Bei einer Hausbesichtigung erfahren Kaufinteressenten manchmal mehr über die Eigentümer, als diese eigentlich preisgeben wollten.
In Folge #33 von HAUS. KAUF. VERKAUF. sprechen wir darüber, was vor einer Besichtigung besser verschwinden sollte – und warum ein bewohntes Haus trotzdem nicht wie eine unpersönliche Musterwohnung aussehen muss.
Denn schließlich soll bei einer Besichtigung das Haus im Mittelpunkt stehen – nicht das Privatleben der Eigentümer.
HINTERGRUND
Wer viele Jahre in einem Haus lebt, nimmt seine Umgebung anders wahr als ein Mensch, der sie zum ersten Mal betritt.
Das gilt für Gegenstände genauso wie für Gerüche.
Medikamentenschachteln gehören zum Alltag. Rechnungen bleiben auf dem Schreibtisch liegen. Familienfotos hängen seit Jahren an der Wand. Der Futternapf des Hundes steht im Flur und ein bestimmter Geruch wird von den Bewohnern selbst kaum noch wahrgenommen.
Kaufinteressenten erleben all das dagegen zum ersten Mal.
Deshalb lohnt sich vor einer Besichtigung ein kurzer Perspektivwechsel:
Was sieht ein fremder Mensch? Was riecht er? Und was erfährt er über die Bewohner, obwohl das mit der Immobilie überhaupt nichts zu tun hat?
Dabei geht es nicht darum, das Haus vollständig leerzuräumen oder für Interessenten eine künstliche Welt zu schaffen.
Eine Grundordnung genügt. Räume sollten übersichtlich und wohnlich wirken.
Bei den Immobilienfotos darf etwas mehr verschwinden: Fernbedienungen, Ladekabel, Flaschen im Badezimmer oder herumliegende Kleinigkeiten erzeugen auf Bildern schnell Unruhe. Nach dem Fototermin dürfen sie selbstverständlich wieder zurück.
Und auch ein Großputz ist nicht automatisch erforderlich. Ein paar Regentropfen am Fenster entscheiden nicht über die Qualität einer Immobilienaufnahme.
Für das Foto räumen wir weg, was optisch stört. Für die Besichtigung räumen wir weg, was zu privat ist.
UNSERE EINSCHÄTZUNG
Eine Immobilie muss für eine erfolgreiche Besichtigung weder perfekt noch unbewohnt aussehen.
Im Gegenteil: Ein Zuhause darf zeigen, dass darin Menschen leben.
Ein Buch auf dem Nachttisch, eine Jacke an der Garderobe oder ein Familienfoto können vollkommen selbstverständlich dazugehören.
Anders sehen wir es bei persönlichen Unterlagen, Medikamenten oder sehr privaten Bildern. Auch starke Essens-, Tier- oder Rauchgerüche können Interessenten unnötig ablenken.
Wir haben beispielsweise erlebt, dass trotz vorheriger Absprache bei der Besichtigung wieder gefüllte Hundenäpfe direkt im Eingangsbereich standen – inklusive ihres durchaus bemerkenswerten Duftes.
Auch ein voller Aschenbecher oder der gebratene Fisch vom Vorabend können einen stärkeren ersten Eindruck hinterlassen, als dem Eigentümer bewusst ist.
Genau hier knüpft Folge #33 an unsere Podcastfolge „Die ersten 30 Sekunden“ an: Käufer nehmen Gerüche, Licht, Ordnung und Atmosphäre bereits beim Betreten einer Immobilie wahr. Eigentümer haben sich an vieles davon längst gewöhnt.
Entscheidend ist deshalb keine perfekte Inszenierung.
Die Immobilie sollte genügend Raum bekommen, um selbst zu wirken.
Bei uns geht es nicht um schnellen Verkauf.
Es geht um gute Entscheidungen.
Wir hören zu. Wir beraten ehrlich.
Und wir bleiben an Ihrer Seite – bis alles passt.
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Fragen & Antworten FAQ
Häufige Fragen zum Thema
Persönliche Unterlagen, Kontoauszüge, Steuerbescheide, Medikamente und sehr private Fotos sollten nicht offen herumliegen. Nicht weil etwas verborgen werden soll, sondern weil diese Informationen mit der Immobilie nichts zu tun haben.
Die ersten 30 Sekunden einer Besichtigung – warum der erste Eindruck so wichtig ist | HKV #19
Wie Gerüche, Ordnung, Licht und Atmosphäre die Wahrnehmung einer Immobilie beeinflussen.
Nein. Eine gute Grundordnung reicht. Das Haus darf bewohnt und persönlich wirken. Wichtig ist, dass Interessenten Räume, Größen und Ausstattung gut wahrnehmen können und nicht durch unnötige Dinge abgelenkt werden.
Passend dazu:
Warum Käufer Ihr Haus anders sehen | HKV #18
Warum Eigentümer und Kaufinteressenten dieselbe Immobilie aus unterschiedlichen Perspektiven betrachten.
Nicht wegen jeder normalen Gebrauchsspur oder einiger Regentropfen. Viel wichtiger sind übersichtliche Räume, gutes Licht und eine ruhige Bildwirkung.
Der erste Eindruck zählt: Ist ein aussagekräftiges Exposé vorhanden? | Immobilienjournal
Warum Bilder und Exposé bereits vor der ersten Besichtigung den Eindruck einer Immobilie prägen.
Starker Zigarettenrauch, Tiergerüche oder intensive Essensgerüche können die Wahrnehmung eines Hauses beeinflussen. Deshalb vor dem Termin lüften, Mülleimer leeren und beispielsweise gefüllte Futternäpfe oder volle Aschenbecher wegräumen.
Von intensiven künstlichen Raumdüften halten wir wenig. Ein Haus muss nicht nach Vanille oder künstlicher Frühlingswiese riechen – frische Luft reicht völlig aus.
Mehr dazu:
Die ersten 30 Sekunden einer Besichtigung – warum der erste Eindruck so wichtig ist | HKV #19
Warum Käufer manche Dinge sofort wahrnehmen, obwohl Eigentümer sie längst nicht mehr bemerken.
Beides muss kein Gegensatz sein. Die Immobilie sollte übersichtlich und angenehm wirken, darf aber durchaus zeigen, dass Menschen darin leben.
Auch Fragen und Reaktionen von Interessenten während einer Besichtigung können überraschend sein:
Passend dazu Podcastfolge HKV #21:
Die kuriosesten Situationen bei Besichtigungen
Echte Geschichten darüber, was Kaufinteressenten bei Besichtigungen tatsächlich beschäftigt.
Fotos, Exposé, Preis, Interessentenauswahl und Besichtigungen greifen ineinander. Eine gute Vorbereitung sorgt dafür, dass vermeidbare Kleinigkeiten nicht von den tatsächlichen Stärken der Immobilie ablenken. Eure bestehende Seite zu den häufigsten Verkaufsfehlern nennt ausdrücklich Präsentation und unstrukturierte Besichtigungen als mögliche Ursachen für einen schwierigen Verkauf.
Weiterlesen:
Warum kauft das keiner? Häufige Fehler beim Hausverkauf | HKV #10
Warum nicht immer die Immobilie selbst das Problem ist – sondern manchmal ihre Präsentation und der Ablauf des Verkaufs.
